房地产开发流程及五证

房地产开发的流程包括多个阶段，以下是其主要流程：

1. 前期准备阶段：确定开发项目并办理相关手续，如签订土地出让合同等。主要任务是选定项目地址，研究项目背景资料并编制项目建议书等。在此阶段需要获得房地产开发的五证之一——《建设用地规划许可证》。该证件由当地规划部门办理，用于确认该项目的用地符合规划要求。

2. 确定土地使用权阶段：通过各种方式获取土地，包括土地使用权出让或划拨等。如果选择转让方式获得土地使用权，则签署土地转让合同并办理土地使用权证及建设开发权许可证书。出让土地使用权通常有招标、拍卖和协议三种方式。此阶段完成后会获得第二个证件——《国有土地使用证》。该证件证明房地产开发商已获得土地的使用权，并获得土地使用权的合法授权。

3. 规划设计与报批阶段：制定项目设计方案并报批。设计方案包括总平面图、规划图等。报批通过后，获得第三个证件——《建设工程规划许可证》。这是项目建设的必要文件，确保了工程建设符合规划的强制性要求和法定程序。但设计阶段并不意味着一切都是照章办事，涉及的内容相当复杂和琐碎，比如处理周边关系等。一旦前期工作确定后，后期建设过程的衔接就会变得相当顺利。此外还需办理人防审批手续并取得人防审批文件等。完成前期策划与设计后，开始建设阶段。该阶段主要包括开工建设和竣工验收两大环节。当竣工完成后还需办理产权登记备案手续等后续事项。在此过程中需获得第四个证件——《建筑工程施工许可证》。此证件是建筑单位开始施工的必备证件之一，表明建筑单位已经获得了政府的批准进行施工建设。最终，房地产商在房屋竣工后还需办理房屋产权登记备案手续并获得第五个证件——《商品房销售许可证》。此时整个房地产项目的开发流程才算完成。房地产五证即以上提到的五个证件。具体办理这些证件时，建议咨询当地相关部门获取准确信息。

以上仅为房地产开发流程的概述，实际操作可能会更复杂，如有需要建议查阅房地产相关专业书籍或咨询业内专业人士以获得更全面的信息。